Consulenza fiscale a cura di Pasqualino Pontesi, Dottore commercialista.

Articolo pubblicato su “il Quotidiano del Sud” di domenica 06 novembre 2016

 

Canoni di locazione non riscossi

I redditi da fabbricati concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente che li possiede e, di conseguenza, sono assoggettati in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (modello Unico o 730) all’Irpef, a prescindere dalla loro effettiva percezione. A stabilirlo è il Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) all’articolo 26 che così recita “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”. Tuttavia, il citato articolo, prevede una particolare eccezione per i redditi derivanti dalle locazioni ad uso abitativo che, se non incassati, non concorrono alla formazione del reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del locatario, come peraltro precisato nella Circolare del Ministero delle Finanze n. 150/E del 7 luglio 1999. Di conseguenza, tali redditi non vanno inseriti nella denuncia fiscale se, entro il termine della presentazione del modello 730 o dell’Unico, è stata ottenuta la convalida di sfratto per morosità. Non solo, se il giudice convalida la morosità dell’inquilino anche per le annualità pregresse, al proprietario dell’unità immobiliare spetta un credito d’imposta il cui ammontare è pari alle imposte pagate sui canoni di locazione scaduti e non riscossi. Di contro, per gli affitti di unità immobiliari non abitativi, il Fisco non prevede un’analoga disposizione. Per l’Amministrazione finanziaria il relativo canone, anche se non percepito, va tuttavia riportato in dichiarazione dei redditi con lo stesso importo da cui risulta dal contratto di affitto, fino a quando non interviene la risoluzione del contratto in questione. Non solo, la rigida normativa tributaria sostiene che le eventuali imposte assolte sui canoni di affitto dichiarati ma non riscossi, non possono essere in alcun modo recuperate. E’ appena il caso di far presente che anche la Corte Costituzionale si è pronunciata, sentenza n. 362 del 26 luglio 2000, nel ritenere non fondata la questione di legittimità costituzionale del citato articolo 26 del Tuir e sostenendo che il sistema di tassazione che presiede alle locazioni non abitative non risulta gravoso, considerato che il proprietario dell’immobile ha a sua disposizione molteplici strumenti per procedere alla risoluzione del contratto di affitto (clausola risolutiva espressa ai sensi dell’articolo 1456 del Codice Civile, azione di convalida di sfratto ex articoli 657 e seguenti del Codice di Procedura Civile, risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex articolo 1454 Codice Civile) e di conseguenza poter tassare l’unità immobiliare applicando la regola generale di attribuzione del reddito che si basa sulla rendita catastale.<<<<<